Règles de survie pour se défendre
contre une agression immobilière

à l'encontre des Petites Toulousaines

Bernard Auriol

 

Quels recours avez vous ?

 

Contre un Permis de Démolir ou un Permis de Construire, vous pouvez déposer, pourvu que ce soit dans les délais et que vous ayez une raison d'agir recevable,

Soit un "Recours Gracieux" qui exposera pour quelle(s) raison(s) vous demandez que soit annulé ou modifié le Permis en Question. Vous le ferez par une lettre recommandée avec Accusé de réception (LR-AR) adressée à l'Autorité Administrative (le Maire de la Commune qui a donné le Permis) avec une copie (Lettre recommandée également avec Accusé de réception) pour la Personne qui a fait la demande de permis. Tout cela en respectant les délais (voir ci-dessous).

Si cette démarche n'a pas donné de résultat dans les délais (voir ci-dessous), vous pourrez aller devant le Tribunal Administratif avec ou sans avocat. Il est préférable de demander à un avocat compétent en Droit Administratif de vous aider. Vous pouvez, par le bouche à oreille connaître les coordonnées d'un avocat "casseur de permis" spécialisé et motivé. Ce recours vous permettra de retarder le début des travaux et vous pourrez pendant ce temps étudier plus à fond le dossier et ses faiblesses afin de découvrir s'il a quelque chose d'illégal. Vous pourrez alors ajouter ces nouveaux arguments au dossier déjà déposé dans les délais.

Vous obtiendrez alors peut-être une modification du projet (déposée devant l'administration : ne vous laissez pas endormir par de belles promesses), ou bien qu'il soit abandonné ou encore que vous soyez dédommagé.

Si vous échouez, vous aurez encore la possibilité de demander des indemnisations pour les nuisances subies devant le Tribunal Civil.

Si vous êtes choqué par un manquement dommageable à l'environnement, vous devez puiser des arguments dans la Charte Constitutionnelle de l'Environnement qui peut vous être très utile.

Il existe d'autres possibilités de recours dans certains cas auprès de la Cour d'Appel, former un pourvoi en Cassation devant le Conseil d'Etat.

S'il est évident que l'Architecte du projet a manqué à la déontologie de sa fonction, vous pourrez l'attaquer devant l'Ordre des architectes de France

et auprès des Tribunaux Européens et dans certains cas au Tribunal Correctionnel.

 

Bien respecter les délais qu'impose la Loi :

 

Le délai de recours. est de deux mois à compter de l’accomplissement du dernier acte de publicité (soit à la Mairie ou à ses services d'Urbanisme, soit sur les lieux de la construction ou de la démolition).

Par exemple on a seulement deux mois pour déposer un recours gracieux auprès de la Mairie ou de la Préfecture. Il convient d'ailleurs de vérifier si la loi n'aura pas réduit ce délai lorsque vous utiliserez cette page !

S'il n'y a pas de réponse au recours gracieux au bout de deux mois, cela équivaut à un refus (refus implicite).

S'il y a refus (explicite ou implicite), on a deux mois à compter de ce refus pour le recours contentieux qu'on va adresser au Tribunal Compétent (Tribunal Administratif par exemple). Mais là aussi, cela peut évoluer et il convient de vérifier.

 

Les Destinataires :

Depuis un décret de 1994, l’auteur d’un recours en matière d’urbanisme doit le notifier (par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception), à la fois à l’auteur de la décision que l'on veut contester et au titulaire de cette décision (constructeur, démolisseur, etc.) sous peine d’irrecevabilité

[C'est à dire que les documents, doivent être adressés d'une part à la Mairie ou à ses services d'Urbanisme, ET d'autre part aux autres acteurs éventuellement concernés : par exemple ceux qui ont demandé le permis de démolir, de lotir, de construire (promoteur, propriétaire, ...), etc.] (Décret nº 94-701 du 16 août 1994 art. 1er Journal Officiel du 18 août 1994, article R.600-1 du code l’urbanisme).

Il n'est pas inutile d'en adresser aussi copie aux différentes composantes politiques de la Municipalité ou aux élus parlementaires et sénatoriaux s'ils ne sont pas Destinataire officiel du document que vous voulez attaquer.

La même règle est applicable pour les demandes d’annulation ou de réformation d’une décision juridictionnelle concernant un document d’urbanisme. Cette notification au promoteur et/ou au propriétaire, doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de la requête, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours. Le mieux est de l'envoyer en même temps au Destinataire officiel (Mairie, Préfecture, ...) et à l'auteur du Projet contesté (Promoteur, propriétaire, ...).

 

L'Avocat

il n'est pas très onéreux de demander une consultation de départ

par la suite, on peut déposer un recours gracieux sans avocat

et même un recours contentieux (mais alors, il faut être très attentif aux formes à respecter, par exemple le nombre d'exemplaires, les dates, etc.)

Les avocats ne peuvent pas tout savoir, il est donc recommandé d'explorer vous-même, en parallèle à leur travail, ce que la Loi dit et lui suggérer des pistes. Tout citoyen a accès à toutes les Lois et décrets, non seulement par le Journal Officiel ou les Codes Dalloz, mais aussi par le web (gratuit). Les moteurs de recherche peuvent aussi vous donner accès à des questions de parlementaires et aux réponses des ministères.

Certains contrats d'Assurance Habitation, de Responsabilité Professionnelle ou Civile, ou liés à une carte bancaire performante, comportent une clause de prise en charge d'une partie des frais liés au recours à un avocat. Il convient de se renseigner auprès des organismes concernés.

Nous projetons de lister les avocats qui, dans chaque région, sont intéressés par la défense de l'habitat individuel. Il ne s'agit pas d'obtenir quelque modeste indemnité pour les nuisances aux petites maisons produites par la construction de gros immeubles. Il s'agit plutôt d'une volonté de défendre, d'illustrer et promouvoir ces petites maisons. Nous savons que ces avocats sont rares puisque leur intérêt serait le plus souvent de défendre la partie opposée. Mais ils existent. Si certains d'entre vous ont rencontré et fait travailler de tels avocats, qu'ils nous donnent leurs coordonnées.

De même si certains avocats qui nous lisent comprennent, approuvent et veulent soutenir notre démarche, qu'ils n'hésitent pas à nous contacter.

L'intérêt à agir

Pour éviter certains abus, la Loi a prévu que seuls ceux qui ont une implication naturelle en regard du projet contesté peuvent en effet le contester et se rendre au tribunal. On dit qu'ils ont "intérêt à agir".

Parmi les instances correspondant à cette contrainte, citons :

Les Associations d'usager, surtout si elles ont inclus dans leur but qu'elle pourront ester en justice en se faisant représenter par une personne désignée par leur Conseil d'Administration, sont habilitées à agir, notamment dans le cadre de leurs objectifs (Association de Quartier ou de Défense de tel ou tel aspect culturel, urbanistique, social, etc.).

Les voisins immédiats (mitoyens) ou proches du projet immobilier ou autre (par exemple de l'autre côté de la rue) qu'on souhaite contester. De même si le projet peut vous nuire personnellement.

La hiérarchie des Lois et Règlements

- Il existe une hiérarchie des législations :

 

L'accès aux documents

Dès le début de l'action, ou même pour simplement savoir s'il serait bon d'agir, il est indispensable de demander la copie du dossier intégral de Permis de Construire.

Si certaines pièces manquent, intentionnellement ou pas, dans le dossier, il convient d'exiger qu'elles soient fournies, au besoin en faisant appel à la Commission d'Accès aux Documents Administratifs (CADA) :

Toute administration, qu'il s'agisse d'un des services de la Mairie, de la Préfecture, d'un Conseil Général ou Régional, etc. est tenue de communiquer sur simple demande, moyennant des frais de photocopie minimes, tout document officiel en sa possession (sauf cas particuliers relatifs au respect du secret Défense ou au respect des individus). On peut aussi en demander une communication par envoi email ou CD numérisé. En cas de non réponse ou de refus explicite, on doit s'adresser à la Commission d'Accès Aux Documents Administratifs (CADA) qui émet un avis non contraignant mais souvent efficace et qui peut être produit dans le cadre d'une procédure contentieuse.

Pot de Terre contre Pot de Fer

On entend assez facilement dire, lorsque un projet architectural parait inacceptable ou très hautement critiquable, qu'il est inutile de s'essayer à faire triompher l'hygiène, l'esthétique, le bon sens ou tout simplement la Loi. On considère que l'adversaire étant La Ville ou tel gros Promoteur, se battre contre eux aboutirait immanquablement à l'échec, tout aussi bien que le Pot de Terre se brise s'il cherche à s'opposer en quoi que ce soit, au pot de fer ; il se brise même s'il tente de faire un bout de chemin de concert, négociant quelque prébende.

L'expérience nous a montré, qu'au prix de l'étude attentive d'un dossier illégal, la victoire peut se trouver au rendez-vous et le pot de fer s'en retourner pour avoir perdu devant des juges intègres. Les époux Auriol et les époux Gilbert peuvent en témoigner. Ils ont obtenu la condamnation d'un Permis de Construire accordé le 23 Décembre 2004, par la Mairie de Toulouse, aux établissements Bouygues. Ce Permis concernait le projet d'un immeuble imposant au voisinage immédiat d'une petite toulousaine à talons hauts.

Malgré le Jugement du Tribunal Administratif de Toulouse : 0501815, 0502085, 0601290 du 4 décembre 2008, ce permis s'est révélé illégal, comme en a décidé le Tribunal d'Appel de Bordeaux (arrêt n°09BX00327, 09BX00591 du 8 Février 2010) et le Conseil d'Etat (décision 338516 du 24 Août 2010).

Courage donc, Pot de Terre !

Remarques plus particulières

- L'Union des Comités de Quartier de Toulouse se félicite parfois de la pratique des graphiques de détail; cela permettrait de sauvegarder une toulousaine intéressante ou un autre site remarquable.

- Cependant il convient d'examiner s'il n'est pas illégal de la part des Services Urbanistiques de recourir à des micro-découpages de la carte urbaine en renvoyant à un tel"graphique de détail". Ce procédé comporte des risques notables : il permettrait en effet de prendre des décisions parfaitement arbitraires et contraires à l'égalité. Il semble, bien heureusement, que Toulouse soit actuellement la seule commune a utiliser ce procédé ! Nous espérons que cette pratique ne sera pas pérennisée par la nouvelle municipalité.

- La sauvegarde du patrimoine archéologique est une obligation morale pour tout être humain. Les citoyens doivent donc adresser aux services d'Archéologie Préventive toute observation ou document aptes à favoriser ce patrimoine.

- La sauvegarde du patrimoine historique et/ou artistique, qu'il soit répertorié ou pas est également un impératif pour le citoyen et pour les Services de l'Etat. Lorsqu'on demande un Permis de Démolir, on doit s'assurer qu'il ne viole pas cette sauvegarde. Le cas des "petites toulousaines" est particulier puisqu'elles ne sont pas classées. Il convient pourtant de défendre la survie de celles dont le caractère esthétique ou sentimental le justifie. Les Services de la Mairie avaient, il y a quelques années, commandé une étude des rues de Toulouse, aux fins de recenser ce qu'il conviendrait de respecter. Ce document semble avoir été enterré; au moins rencontre-t-on beaucoup d'obstacles si on en demande communication.

Le PLU peut au titre de l'article L123-1°7 du code de l' urbanisme:

" Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection".

Ces éléments du patrimoine peuvent être retranscrits sur le plan de zonage du PLU et seront dès lors opposables au tiers..

Cela assure une alternative assez forte au classement en monuments historique (Nicolas Brouillac )



Notre commentaire:

nous l'avons achetée en 2003 au fils d'un vieux monsieur décédé.

Elle était pratiquement inhabitable et nous l'avons rénovée entièrement

en y mettant tout notre coeur.

Nous en sommes fiers et voulons la protéger dans son environnement ...

 

Nos adhérents :

Mme et Mr Coriat.

 

 

 

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© Copyright Bernard AURIOL (email : )

MAJ 19 Mai 2015
MAJ 19 Février 2013